北京2007年公务员考试申论押题:住房问题(3)
住房问题(三)——商品房问题 问题:
1.擅自改变设计,如户型、层高、楼间距等。
2.售中制造虚假旺销假象,欺骗消费者。商品房中楼层、朝向、户型、位置不同,直接影响销售,为了尽快卖出不太好的房源,有的人为制造旺销假象,大量散发夸大其词的商品房销售广告,诱导消费者购买,在广告和楼盘图上消费者往往见到的是一路飘红的优惠,有的甚至雇佣“房托”,抬高商品房价格,造成消费者盲目抢购、上当受骗。
3.现房出现质量问题维修难、退换更难。商品房和其他商品一样,出现质量问题在所难免。但是,一旦出现问题,消费者面临维修难、退换更是遥不可及的境地。
4.新房入住后配套设施跟不上,影响正常生活。搬入新居的消费者常常被高层电梯不能正常使用、煤气迟迟不开栓、绿化得不到落实、房证、契税证不能如期办理等后续问题所困扰。
5.开发公司借交钥匙之机乱收费。消费者支付房款后,开发公司和物业公司还要求消费者交纳对讲门费、拆改抵押金(保证金)、预交物业费等。
6.面积缩水,消费者房款被鲸吞。目前,商品房销售大部分按照建筑面积计算,开发公司故弄玄虚,使面积缩水的机会比较多,消费者套内面积减少,与购买数量不符,直接关系房价款,使消费者多付冤枉钱。
原因:来源:www.gzu521.com
1、经营者以损害消费者合法权益换取最大利益
首先,商品房经营者以获取最大利润为最终目的。房地产行业投资大,生产周期长,经营者急于收回成本,急功近利,违背诚信原则,采取偷工减料或者把工程承包给没有资质的建筑施工方,使用质次价低的不合格建筑材料,牟取暴利,如此建筑出来的商品房质量低劣。
其次,由于商品房标的额大,以侵害消费者权益为代价获取的利益非常可观,所以屡禁不止。
2、监管部门监管不到位
一是对房地产行业的监管由建设行政主管部门、房地产行政主管部门监管,由于上述部门部分管理资源薄弱,存在监管盲区。
二是部分工程质量监督单位在监督中存在监督不到位的问题,主要表现在按照《城市房地产管理法》、《建筑法》的要求,“未经验收合格的房屋,不能交付使用”,而房屋验收合格的标准是取得《竣工验收证书》,但是,目前很多工程在土建、消防、电梯、燃气、民防、规划、环保、档案等方面只有部分合格就可以通过验收,其中消费者投诉比较集中的隔音差、保温层偷工减料、防水层质量差等较为严重的问题也能够顺利通过验收。
3、法律法规严重滞后,缺乏可操作性强、细化的问题
一是专项法规目前只有《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》,出现纠纷要适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》,缺乏细化的、操作性强的专业法规。
二是为有效解决商品房消费纠纷,最高人民法院作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》,但是在该《解释》中,商品房出现问题后,除主体结构质量问题外,消费者享受不到退换的售后服务;同时,对属于维修范围的,经营者无理拖延的不容易认定。
三是按照司法实践,对于面积缩水问题,只能以房地产开发公司提供的数据为准,如何消费者领取钥匙,对于商品房面积有疑问,就必须自已向有关部门提出申请,自掏腰包进行检测,这对消费者显失公平。
四是消费费与房地产开发公司出现纠纷后,消费者举证难,因为,建筑图纸只掌握在房地产开发公司,如果消费者维权,需要消费者举证,而许多消费者缺乏举证能力,往往望而却步,使维护自身合法权益的行为夭折。
4、消费者缺乏理性科学消费知识,盲目跟风 来源:www.gzu521.com
一是由于商品房既有使用价值又有投资价值,消费者往往担心房价会越涨越高,除正常自住、换房外,纷纷提前消费甚至过度消费的也大有人在,以强势支撑起了房地产消费市场,商场如战场,消费者应审时度势,适当博弈,理性、科学、成熟地消费。
二是消费者缺乏对商品房合同、选房、验房、拥有权利等基本知识、法律法规的了解和运用,往往因为急于拿到钥匙,忽略了对商品房进行仔细的检验、验收。
5、消费者弱势地位突出,难以与实力雄厚的经营者抗衡
商品房侵权问题一旦出现,最有效的解决途径是通过诉讼解决,房地产开发公司拥有专业律师,专门负责处理消费纠纷,与消费者打官司。而消费者作为一个个体,弱势地位突出,诉讼耗时费力,成本大、时间长,消费者往往为了维护自身合法权益,要放弃大量时间和正常的生活,即使赢得了诉讼,也是身心俱疲,所以很多消费者因为害怕麻烦放弃了自已的权益,间接地助长了不法开发者的气焰。
对策:
1、国家加强宏观调控力度,发挥“看得见的手”之作用
房地产行业因其特殊性、市场初期不规范性,价格偏离了价值的轨道,市场规律不能完全发挥作用,需要政府有关部门适当进行宏观调控,充分发挥税收杠杆、金融机制的作用,兼用最高限价、投放惠民经济住宅等行政手段,有效解决房价虚高、炒房泛滥、质量低劣等热点问题,引导房地产行业健康稳定发展。同时,宏观调控的作用不可能一蹴而就,需要过程,需要制定长远目标。
2、监管部门实施全方位、动态监管,使违法行为无机可乘
一是要严格市场准入,杜绝无经营能力、无资质经营者进入市场,造成鱼龙混杂;
二是统一制定严密的预售、销售格式合同,对易引发矛盾和纠纷的模糊问题加以澄清,并应向弱势群体倾斜;
三是实行“巡查”,对商品房预售、建筑、售后进行全方位、多角度的动态监管;
四是加快信用体系建设,对信用等级差的企业加强监管;
五是建立透明信息平台,对侵权企业、行为、类型予以曝光,警示消费。
3、提高企业自律意识,自觉守法经营、诚信经营
一是在经营过程中要有长远发展目标,树立品牌意识,遵纪守法自觉自律,在开发、建设、销售、售后等各各环节严格执行国家标准,保证进入投放市场的商品房质量;
二是自觉承担社会责任,通过商品房交易成为满足社会、企业、消费者各自需要的多赢平台。
4、引导消费者科学理性消费,提高自我保护意识
政府相关职能部门要通过开展消费知识专题讲座、发放宣传材料、咨询答疑等活动。让消费者掌握选购商品房有关的法律法规、常识、技巧等知识,提高消费者选购、识别商品房的能力,增强防范意识,加强维护自身合法权益保护能力,引导消费者科学理性消费,为消费者营造放心消费环境。
5、构筑保护消费者合法权益的绿色通道 来源:www.gzu521.com
首先,国家要对商品房市场进行宏观调控。采取商品房限价以及加大中低端市场供应等措施。
其次,各级政府有关部门要坚持以科学发展观统领经济发展全局,按照立足科学发展、着力创新,相互协调社会各方面的力量,建立健全完善的消费者维权体制机制,为开创消费者权益保护工作新局面服务。
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