住房问题

满分100分 时限150分钟

　　一、注意事项

　　1.申论考试，是对分析驾驭材料能力、解决问题能力、言语表达能力的测试。

　　2.作答参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。

　　3.仔细阅读给定的材料，然后按申论要求依次作答，答案书写在指定的位置。

　　二、给定资料

　　1.2009年3月2日，上海公布市民对《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》的反馈意见，经济适用房准入条件、定价、建房选址配套和退出机制成为市民关注的焦点。上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人表示，上海将选择2～3个具备条件的区，在2009年下半年开展经济适用房的申请、审核、供应试点工作。

　　排号难、审核松、富人化趋势明显等问题，使原本为了解决中低收入家庭住房问题的经济适用房在现实操作中走了样、变了味。据了解，在北京的一些经济适用房小区里，豪华轿车比比皆是。两会期间，多名代表委员及多个省份先后表示，经济适用房问题重重，应停止建设。

　　全国政协委员、清华大学教授蔡继明在2009年“两会”期间曾表示，在经济适用房和两限房的建设过程中出现了许多问题，大量经济适用房被分配到一些高收入人群手中，应该停止开发建设。

　　网上关于“您如何看待经济适用房?”的调查结果显示，75%的网友认为，经济适用房确实容易导致私下交易等问题，应以其他政策代替。只有17%的网友表示，经济适用房方便百姓购房，是良策，应坚持。另外，还有8%的网友对此表示，说不清楚。

　　一位来自湖南的网友称，许多不应该享受“经济适用房”的关系户，买进了廉价高级商品房。而另一位来自江苏的网友表示，解决老百姓的住房问题不是要建经济适用房，而是让整个房市降价。但也有少部分的网友认为，不是应该取消经济适用房，而是应该完善监督机制，房子本身是没有错的，错的是人。

　　2.“多谢党委、政府的关心，我们一家人终于梦想成真，春节前能够住进宽敞明亮的廉租房欢度节日。”2008年12月13日下午，一家四口挤住在狭窄出租房内的低保住房困难户郭阿姨通过抽签获得安排一套廉租住房，并将在春节前搬进新居。和郭阿姨一样，在梅州城区抽签安排廉租房会议上，共有20户低保住房困难户通过抽签获得安排廉租住房，没有抽中的低保困难户则继续享受廉租住房租赁补贴。

　　3.在2009年年初的建设工作会议上，建设部部长姜伟新又再次提出加快出台闲置公积金建设经济适用房的政策。

　　对公积金的使用如此关心，是因为全国住房公积金累年积存数额已十分巨大。

　　建设部通报，截至2008年年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%;缴存余额为12116.24亿元，新增余额2511.13亿元，增幅为26.14%。

　　按照公积金管理条例，公积金属于缴纳公积金者，公积金管理中心只具有管理职能。对于这份属于个人的资金，尤其是动用本金去做经济适用房建设，防范风险和保障安全是主要原则。

　　有关方面提出闲置公积金用于经济适用房建设的基本模式是贷款，不能允许公积金中心以直接投资的方式参与到经济适用房建设当中去。

　　以北京为例，计划三年每年建设经济适用房1000万平方米，以每平方米造价2000元计算，北京市三年内每年建设经济适用房需投资200亿元。

　　北京经济适用房建设模式是，由房地产企业担任开发主体，政府对土地实行划拨，免收土地出让金。房地产开发企业在建设经济适用房时，由北京市住房保障办对经济适用房进行摇号分配。北京市政府支付房地产企业工程款，房地产企业完成退出。

　　参与建设经济适用房的北京住总集团一位人士称，经济适用房建设最大的困难就是资金。经济适用房必须销售后才能回笼资金。虽然目前也开始采取预售的做法进行销售，但其销售速度比商品房慢。开发商需要自己垫付很多资金进行开发。

　　这位人士表示，北京市经济适用房开发资金缺口很大，如要保持现在经济适用房开发规模，每年200亿元的开发投资中，应该有半数是需要公积金支持的。

　　北京市2008年公积金缴纳总额达到了909.53亿元，而闲置公积金约有400亿元。从中拿出1/4支持经济适用房建设完全有可能。

　　4.从2009年3月1日起，常州开始改革经济适用房保障模式，对符合经济适用房申请条件的低收入家庭每户补贴8万元，供他们在市区选购新建的普通商品房。并称“年内全部解决1万户左右符合条件的低收入家庭的货币补贴，总共将投入约8亿元”。 在此期间内，暂停新建经济适用房。

　　正在办手续的彭洪良今年64岁，一家五口住在青山路不足50平方米的老公房里。“我家里没有多少积蓄，以前虽然符合条件买经济适用房，但即使3000元/平方米的房价，我也拿不出20%的首付。现在政府补贴8万元，至少能解决首付。”彭洪良说。

　　另一位申请者许建平也早就符合购买经济适用房的条件，但这两年可供选择的经济适用房多数集中在城北，在城南工作生活的他实在不愿意每天奔波于城南城北之间，因此一直没有申请。“货币补贴让我可以在南边的小区买房子，工作生活都会比较方便。”许建平说。

　　“前几年房价涨得快，房价一涨，有限的补贴就被消化了。老百姓拿了补贴还是买不起房，反而会助涨房价。”朱建文说，“2008年以来市场调整，常州房价稳中有降，为货币补贴创造了条件。”

　　实行货币补贴，在1年内让1万户家庭进入商品房市场，按照每户80多平方米计算，将可以消化近100万平方米存量房，占常州市2009年销售目标400万平方米的1/4。此举对拉动住房消费，扩大内需无疑将起到巨大作用。

　　“老百姓拿了补贴去买房，也是拉动内需。”朱建文说，“保障的水平不会降低，仍然是有限产权，唯一改变的就是保障方式。如果以后市场形势变化了，我们还会及时做出调整。”

　　5.河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房，一改过去重经适房轻廉租房的做法，纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入家庭住房困难问题。沈阳市正酝酿一套经适房保障新办法，即停建经济适用房，每户按5.5万元的标准发放购房补贴，享受经济适用房保障的家庭可到市场上购买商品房。

　　经适房通常位置偏僻，配套设施不全，再加上是有限产权，满5年后上市交易政府还要收取一半以上的收益，可以说缺点不少。更要命的是，最近随着商品房降价成风，经适房的价格优势也在逐渐丧失。综合考虑之下，越来越多的低收入家庭开始弃购经适房，北京、广州等地，最近就屡屡有弃购的消息传出。在全新的市场格局面前，经适房政策的确需要求变。河北等地开始重廉租房轻经适房乃至给低收入者发补贴的思路。

　　我国的住房保障体系目前比较复杂，有廉租房、经济适用房、双限房、中低价商品房等品种。其实按“市场的归市场、保障的归保障”这个简单思路，保障性住房完全可以不用这么复杂——买不起房的人住政府的廉租房，有条件的人就去市场上买商品房。上述实践正在进一步让住房保障体系变得简单清晰起来。想象一下，一旦政府提供的保障性住房只剩下廉租房，那么，不仅“经适房被开宝马车的人买走”等怪现象可以消除，且政府也将能更加集中精力和资源建设廉租房。

　　但不得不承认，停建经适房仍有相当的风险。最简单的问题是：对低收入者的住房保障力度会不会因此削弱?这样的担心并非多余，经适房和廉租房这么多年来建设力度一直偏小。要确保停建经适房后住房保障力度不变小，廉租房能在多大程度上扩大建设范围和覆盖面，是关键。如果廉租房有足够的保障力度和覆盖范围，如果政府给低收入者的购房补贴数目合理，停建经适房，不仅能让住房保障体系变得简单而高效，同时也能刺激商品房消费，可谓一举两得。

　　6.2008年11月，在“保增长”的经济方针指导下，中央出台了“4万亿投资计划”。紧接着，住房和城乡建设部又抛出“9000亿安居工程计划”。按该计划：今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元。2008年12月国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中明确：2009年是加快保障性住房建设的关键一年。主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题;解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。

　　强化住房保障，是完善我国住房制度的必然之举，尤其是弥补历史欠债，同时与经济上的“扩内需”相结合，颇有一举两得之效。然而也有让人担忧的地方。首先，是资金筹措问题。9000亿元将由中央、地方、社会共同筹措，中央财力有限，而且侧重廉租房建设，2008年前三季度，各地廉租房建设已投入资金180亿元，中央财政专项补助资金只有68亿元。2009年～2011年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难，总投入约2150亿元。显而易见，地方政府将在廉租房融资中担当大头。

　　廉租房只租不售，基本不会影响商品住宅市场，而经济适用房由于面向中低收入群体出售，而且价格一般低于周边商品住宅四到五成。在某种程度上讲，大搞经济适用房，必然会影响普通住宅市场销售。由于前几年经济适用房占住宅市场供应量不足一成，所以二者可以“井水不犯河水”，而未来三年经济适用房将占到三成以上，再加上商品住房出现滞销，空置快速上升，截至2008年年底，全国商品住房空置面积为9069万平方米,同比增长32.3%。在这种情况下，大量经济适用房的推出必然会分流原本就已萎缩的自住需求。目前，促进楼市交易量上涨是各级政府正在努力做的事情，但住房保障产品的大量供应，会影响到购房人入市的积极性，甚至预期经济适用房供应的区域房价还将下降。