深圳市2008下半年公务员录用考试

　　《申论》试题题本

　　2008年11月23日

　　一、注意事项

　　1.申论考试是对应考者阅读理解能力、综合分析能力、提出问题和解决问题能力、文字表达能力的测试。

　　2.作答参考时限：阅读资料30分钟，作答90分钟。

　　3.仔细阅读给定材料，按照后面提出的“申论要求”在答题纸上依次作答。

　　二、给定材料

　　材料一：

　　2008年1月，号称拥有1800家门店的中国最大地产中介——创辉租售集团，被曝倒闭。据悉，创辉租售集团总裁林凤辉一度对楼市异常乐观，他坚称“中国楼市将再涨20 年”，甚至喊出2008 年创辉要开3000家分店的口号。但银行并不买这个账，据透露，自中天置业蒋飞卷款潜逃后，深圳几乎所有银行都将创辉列入了高风险“黑名单”，创辉旗下担保公司的任何担保贷款申请均被搁置，林凤辉的资金链终于被逼到断裂的边缘。

　　就在创辉租售集团倒闭的一片传言中，林凤辉却宣称，将不计成本以跳楼价抛售个人及公司的商铺和物业，收回1亿多元的资金以解决危机。目前，上海和中山、佛山、珠海、南昌、东莞等地创辉的房产，均已委托各区域陆续放盘。

　　面临窘境的并非只是在深圳、上海的中天置业和创辉。2008年1月，北京最大二手房中介之一中大恒基，计划将关闭100余家门店；房屋中介我爱我家则开始尝试开网络门店，寻找新的盈利模式；在深圳，包括世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等多家地产中介公司的关铺率在25%-50%不等。

　　“有价无市”的局面，让中介苦苦支撑。据估计，目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中国指数研究院北京房地产指数数据系统也显示，2007 年12 月份北京商品住宅成交量比11 月环比下降17%，与2006年12 月同比下降42%。

　　另据统计，在刚刚过去的2008年的这些日子里，全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，各主要城市房价向下的趋势非常明显。据报道，1 月12 日，在南京市2008 年首场二手房拍卖会上，有13 套南京主城区二手房房源参与拍卖，除了一套二手房单价高于15000 元／平方米外，其他房源单价都低于8000 元／平方米，价格大大低于目前南京主城区新开楼盘价格。可惜历经一个小时的竞拍，仅有4 套成交。

　　2008年以来，一向只涨不跌、成交旺盛的中国楼市出现了一些引人关注的变化。各地一手、二手房交易量出现全线低迷：来自住房和城乡建设部的数据表明，今年1 月至5 月，全国40 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。不仅各大中城市房价涨幅出现回落，由于开发商资金链紧张，一向红火的土地交易市场流拍现象也是此起彼伏。

　　在房地产市场下滑迹象的刺激下，一些地方政府悄然推出“暖市”优惠政策。9月初，西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》，包括土地、公积金、税收、金融等领域的一系列优惠政策，其中最为引人注目的是对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴：西安市民在2008 年9 月4 日至2009 年12 月31 日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额0.5%至1.5%的政府补贴。按照今年上半年西安市商品房销售均价4340 元／平方米计算，购买90 平方米及以下面积住房，西安市民最高可获5859元财政补贴。

　　事实上，目前类似优惠政策正在许多地方低调推进。8月份，沈阳市政府宣布重启购房补贴政策，并提高住房公积金贷款的年限和限额。同样在8 月份，为防止房地产销售持续回落，河南省政府宣布，自9月1日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率。

　　此外，今年下半年以来，厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。

　　在各地政府密集出台刺激房地产市场的优惠政策的同时，不断有媒体和专家对其合理性提出质疑。尤其是西安的购房补贴政策出台后，引发了国内舆论的广泛关注，许多媒体将其解读为地方政府出手“救市”的信号，在网络上也引起了不小的争议。

　　有网民认为，用财政资金补贴购房者，这一政策具有“特惠”而非“普惠”的性质，对不购房者来说有失公平。政府更应当降低有关购房税费收取标准，而不是直接予以财政资金补贴。还有网民表示，西安市政府拿纳税人的钱救房地产商，刺激购房需求，阻止房价下跌，与中央调控政策背道而驰，这样是损害了老百姓的利益。

　　一些西安市民也认为，西安市的房价事实上还在上涨之中，政府应该把着力点放在降低房价上，这样才能真正给老百姓带来实惠。市民薛文说，西安市的房价去年以来上涨很快，从3000 多元的水平一下上涨到4000 多元，虽然涨幅不像一线城市那么大，但也超过了许多市民的预期。发放补贴固然是好事，但政府也应该想一想如何将房价降一降。

　　对于出台购房补贴等优惠措施引发的争议，西安市政府副秘书长肖争光表示，西安市作为受汶川地震之害较为严重的地区，“救市”的目的主要是消除市民恐慌心理，恢复受地震影响的房地产行业。

　　数据显示，2008年5月12日至31日，西安市商品房日均成交量比上月同期下降37%，比去年同期下降34%，而6月至8月成交量为159万平方米，较上年同期下降31%，有相当多的楼盘，特别是高层楼盘，震后一个月内几乎没有销售量。

　　据肖争光介绍，由于建筑业增加值、房地产开发投资在西安市经济总量增长指标中所占的比例达40%，而地震导致的建设行业受损情况对全市经济增长指标的影响较大，因而保持全市经济持续健康发展就成为制定政策的初衷之一。

　　“房地产业是国民经济发展的支柱产业，其发展出现问题，政府有义务帮助解决。除了象征性的补贴之外，这次出台的还有一系列优惠政策，目的在于恢复整个房地产行业，而不是像外界所说那样‘托市’或是给房地产开发商输送利益。”肖争光说。

　　2004年以来，国家采取了一系列措施对房地产市场进行持续调控，从最早的“国八条”、“国六条”，到2007年对土地的调控政策和第二套住房贷款政策。随着这些“组合拳”累积效应的显现，中国楼市“只涨不跌”的神话终于开始冰消瓦解，房价开始出现松动迹象。

　　各地相继推出的一系列被解读为“救市”信号的优惠政策，难免有与宏观调控大环境“撞车”之嫌。人们不禁要问：地方政府在楼市宏观调控中应该扮演什么样的角色？此时“救市”，动机是否合理？时机是否合适？

　　在房地产还是暴利行业、泡沫正在挤出、房价正向理性回归之时，说“救市”已不合时宜，还以“政府责任”去逆向干预，更是南辕北辙。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学告诉半月谈记者，目前除了西安市外，国内一些地方政府都相继出台了刺激房地产市场消费的优惠措施。地方政府出手“救市”的目的，深层次的原因在于确保当地的经济增长速度。房地产行业是地方政府投资和税收的重要来源，其持续低迷将对地方经济造成一定打击，造成GDP增长减速，这是地方政府不愿意看到的。

　　相对于政府的补贴，民众其实更需要来自制度层面的利好。西安丹尼尔集团总裁王国庆说，虽然地方政府有义务保持当地房地产业的健康发展，但也要防止把好不容易涨幅略有下降的房价再“救”上去。各地政府应进一步加强廉租房、经济适用房等的建设，满足更多低收入者的住房需求。采取这一措施，才能缓解目前各地房地产市场存在的刚性需求旺盛的主要矛盾，才能从根本上把房价降下来，为老百姓谋得福利。

　　山东读者李学人认为，民众不领情的主要原因在于政府出台房补政策不合时宜。试想，在房价持续走高时，政府并没有拿出有效的措施控制房价，也没有拿出优惠政策补贴市民；如今楼市开始萎缩了，政府部门却迫不及待地出台购房补贴政策刺激房市，这不是明摆着的“袒商”和“托市”吗？

　　湖北读者叶祝颐表示，政府发补贴鼓励百姓买房，看似减轻了买房人负担，其实充满悖论。一个简单的道理是，楼市非理性上涨，普通百姓忍受高房价盘剥时，政府为何不采取措施平抑房价，发放补贴，减轻消费者负担？现在，房价暴涨的势头刚刚得到遏制，政府不下决心巩固宏观调控成果，维护正常市场秩序，引导楼市理性发展，反而为开发商充当“马前卒”，为楼市打“强心针”，实在令人匪夷所思。

　　江苏读者杨亚军指出：用财政补贴房市首先是纳税人不答应,如果现在买商品房的给予财政补贴，那么以前买了商品房的给不给补贴？财政的钱是全体纳税人的钱，单独给现在买商品房的人搞补贴合理吗？这是否有变相支持房地产开发商，进一步抬高房价共同谋取暴利之嫌？

　　甘肃读者瞿方业说，一些地方政府如此行事，基本与民生无关。如果地方政府真正关心民众的住房需求，应当大量建设经济适用房和廉租房，这才是关心民生福祉的正当途径。多年来一些地方政府在经济适用房及廉租房建设中的缺位和不作为，正是导致目前高房价的根源之一。现在房价高得老百姓都买不起了，房子卖不动了，政府却又打着“为民解难”的幌子替开发商搞促销，这种政策的正当性让人怀疑。

　　近些年，“卖地财政”几乎占据了一些地方财政的半壁江山。房地产业一旦萧条，影响最明显的，就是地方政府的财源。因此，在楼市持续走低的情况下，来自官方的救市声音不绝于耳，各种救市举措接二连三，如财政补贴购房、保障性住房政策货币化等等，民众将此讽之为“托市”。

　　叶祝颐读者说，面对房价下降的事实，如果是开发商采取促销措施，培植消费者买房信心，倒无可厚非，但是，市场的归市场，在消费者与开发商博弈的关键时刻，政府不全力维护市场秩序，引导楼市理性发展，反而急急忙忙去救市，这不是把屁股坐到了民意的对立面吗？

　　安徽读者杨金溪指出：这种种做法，完全是一些地方政府依靠房地产拉动经济、创造政绩的思维在作怪，是土地经营作为地方“第二财政”的思维在作怪。拿纳税人的钱补贴购房者，让房地产商继续维持房地产暴利经营，其实质是官商变相勾结。这种“勾结”的最大迷惑性就在于披上了发展地方经济的外衣，其危害性在于干扰了国家宏观调控政策的落实。

　　辽宁读者李承志认为，区区财政补贴既不能缓市民买房之“难”，又不能救开发商卖房之“艰”，微不足道的补贴对于调整期的房地产业无异“扬汤止沸”，“救民”与“救市”之策背后意在“救财政”的企图昭然若揭。

　　福建读者孙瑞灼表示：一些地方政府或出于地方利益的考虑，或受房地产商的鼓动，不顾民众的强烈反对，不顾高房价给群众带来的民生之难，不顾中央有关部门从严调控政策要求，或明或暗地为房地产“救市、托市”，在一定程度上抵消了国家宏观调控政策的效力，让人忧虑！

　　重庆读者杨光志的看法是：微不足道的补贴对于购房者是基本没感觉的一贴膏药，而对于地产商或许会是一剂强心针，西安的“给补贴”举措与此前河南、福建等地的降首付、免契税、给城镇户口等手段一样，均被解读为救市之举，只是动用“财政补贴”，较此前的“给政策”更进了一步，直接拿纳税人的钱来做“诱饵”罢了。这与中央一系列调控房市的政策组合拳颇有“对着干”之意，或问：在同一个体制下，国家宏观政策与地方政府施政方略咋就不能“保持一致”呢？

　　许多读者的看法是：楼市的暂时低迷，正是市场调节的一种良性反应，因此，政府部门应该多从民众的利益出发，对这种良性反应予以保护，这对稳定房价，遏制开发商暴利，进一步挤出房市泡沫大有裨益。

　　叶祝颐读者表示，从经济学的角度讲，房价成本与供求关系决定房价，百姓是否决定买房，应由他们与开发商在合法市场框架内博弈。在楼市低迷的境况下，政府督促开发商还原房价成本，剔除暴利空间，理顺房产市场供求关系，才是恢复消费者对房产市场信心的关键。如果地方政府不在打破卖地财政思维，建设廉租房、经济适用房，尊重公众住房消费知情权， 推动房价理性回归等方面下工夫，恐怕再多的救市设想也是一厢情愿。

　　瞿方业读者说，地方财政是公共财政，在用于公共服务的过程中，应该最大限度地考虑普惠性，应最大限度地考虑改善弱势人群的生存条件，而不是谁有能力购买商品房谁就可以得到国家补贴。如果一定要补贴，如果地方财政具有一定的经济实力，当务之急是进一步加大经适房、廉租房的投入力度，加大各类社会保险的投入力度，实现全社会保障水平的提高。

　　河北读者友瑜建议：面对一些地方政府发放购房补贴的救市怪象，一方面，决策者应加以反思，检视公共政策的合法性、合理性。另一方面，上级有关部门应该介入干预，加大地方政府部门违规成本，避免更多荒唐救市举措出笼。

　　江西读者彭兴庭认为，要使房地产市场按照自身的经济规律发展，首先，地方政府应该退出房地产一级土地垄断市场，真正回归“守夜人”的角色。其次，还必须重构中央和地方之间的关系。比如，从房地产市场健康发展的要求出发，让官员树立正确的政绩观，取消那些诱导地方干部在短期任职时不顾房地产市场长远利益的考核内容，拓宽公众参与房地产市场决策的渠道，发挥社会舆论和公众的作用。并且，从利益兼顾和互动的角度，重构中央与地方的利益格局，建立中央与地方在房地产市场利益分享上的补偿机制，通过产业、区域政策及相应的税收、信贷、利率手段，激励地方政府参与房地产市场的调控。